Hulp nodig?
Onze servicedesk is van 08:00 tot 17:00 beschikbaar.
Neem contact op via: info@hoffelijk.nl of 010 – 760 11 00

Woning

We raden je aan je scherm te draaien voor optimale weergave.

Fiscale cijfers eigen woning

Eigenwoningforfait

In de onderstaande tabel worden de forfaitpercentages van de WOZ-waarde weergegeven (artikel 3.112 Wet IB 2001).

WOZ-waarde Forfaitpercentage
€ 0,- tot € 12.500,- 0%
€ 12.500,- tot € 25.000,- 0,20%
€ 25.000,- tot € 50.000,- 0,30%
€ 50.000,- tot € 75.000,- 0,40%
€ 75.000,- tot € 1.110.000,- 0,50%
Vanaf € 1.110.000,- € 5.550,- + 2,35% over de waarde vanaf € 1.110.000,-

Een aantal forfaitpercentages van de WOZ-waarde worden de komende jaren verlaagd ter compensatie van de versnelde afbouw van het aftrektarief voor de aftrekbare kosten van de eigen woning. Als het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare renten en kosten voor de eigen woning, is er recht op aftrek door geen of geringe eigenwoningschuld (Wet Hillen, artikel 3.123a Wet IB 2001). De hoogte van de aftrek is gelijk aan de inkomsten uit het eigenwoningforfait, verminderd met de op deze voordelen drukkende aftrekbare kosten. Deze aftrek zorgt ervoor dat er in box 1 geen bijtelling voor de eigen woning is.

Sinds 1 januari 2019 wordt deze regeling in 30 jaar afgebouwd. Hierdoor gaan mensen die hun eigenwoningschuld bijna of helemaal hebben afgelost weer belasting betalen over hun eigen woning. De afbouw vindt plaats in stapjes per jaar. Dat betekent dat de aftrek wordt beperkt tot een bepaald percentage van het verschil tussen de voordelen uit eigen woning en de op deze voordelen drukkende kosten.

Beperking aftrek door geen of geringe eigenwoningschuld (Wet Hillen) 90%

Vrijstelling KEW/SEW/BEW

De vrijstelling voor de kapitaalverzekering-, spaarrekening- en het beleggingsrecht eigen woning volgt uit artikel 10bis.6 lid 1 Wet IB 2001. De vrijstelling geldt  als:

  • Met de uitkering de eigenwoningschuld is afgelost;
  • Ter zake van de verzekering jaarlijks premies zijn voldaan; en
  • De premies binnen de bandbreedte 1:10 zijn betaald.
Uitkeringsvrijstelling KEW/SEW/BEW per persoon € 171.000,-

Schema aftrekbare renten en kosten eigen woning

Kosten zelf (eenmalig) Schuld in box
Overdrachtsbelasting geen aftrek 1
Roerende goederen geen aftrek 3
Omzetbelasting grond geen aftrek 1
Verbouwing/meerwerk en tuinaanleg geen aftrek 1
Bouwrente (voor koop-/aannemingsovereenkomst:
onderdeel van koopsom)
geen aftrek 1
Bouwrente (na koop-/aannemingsovereenkomst:
geen onderdeel van koopsom)
aftrek onder voorwaarden 3
Kosten hypotheekadvies bij aankoop (i.g.v. bemiddeling) aftrek 1*
Kosten hypotheekadvies bij oversluiten/verlengen aftrek 3**
Kosten advies ‘losse verzekeringen’ geen aftrek 3
Kosten hypotheekakte aftrek 1*
Kosten hypotheekakte bij oversluiten aftrek 3**
Kosten transportakte geen aftrek 1
Kosten bankgarantie geen aftrek 3
Bereidstellingsprovisie aftrek 1*
Vergoedingsrente (boeterente) aftrek 3
Aankoopmakelaar geen aftrek 1
Taxatiekosten bij aankoop aftrek 1*
Taxatiekosten bij oversluiten/verlengen aftrek 3**
Borgtochtprovisie NHG bij aankoop/verbetering aftrek 1*
Borgtochtprovisie NHG bij oversluiten aftrek 3**
Erfpachtcanon aftrek 3
Afkoop erfpacht geen aftrek 1

* Alleen als (en voor zover) de kosten zijn gemaakt ter zake van een eigenwoningschuld.
** Er geldt een uitzondering voor kosten die verband houden met oversluitingen vóór 1 januari 2001. De schuld valt dan in box 1 (en de rente is dus aftrekbaar).

Verhuur van een (eigen) woning

Eigen woning

De eigen woning valt in box 1 (belastbaar inkomen uit eigen woning). Dit geldt ook als deze eigen woning in zijn geheel tijdelijk wordt verhuurd (bijvoorbeeld tijdens een vakantie of een kort verblijf in het buitenland). In het geval van tijdelijke verhuur moet 70% van de huurinkomsten (huurprijs -/- de kosten) worden opgegeven in box 1 als inkomsten uit tijdelijke verhuur (artikel 3.113 Wet IB 2001). Naast deze inkomsten is belasting verschuldigd over het eigenwoningforfait en mogen de aftrekbare kosten eigen woning, zoals hypotheekrente en eventuele betalingen voor erfpacht, opstal en beklemming, in aanmerking genomen blijven worden.

Kamerverhuurvrijstelling

Als een deel van de eigen woning anders dan tijdelijk wordt verhuurd, kan recht bestaan op de kamerverhuurvrijstelling (artikel 3.114 Wet IB 2001). Door van deze vrijstelling valt de woning, ondanks de verhuur, geheel in box 1. Hierdoor worden de huurinkomsten niet in aanmerking genomen, is het eigenwoningforfait over de gehele waarde van de woning van toepassing en is de rente over de eigenwoningschuld van de gehele woning aftrekbaar (maar alleen als aan de overige voorwaarden wordt voldaan).

Voor de kamerverhuurvrijstelling gelden de volgende voorwaarden:

  • De opbrengsten uit de verhuur gaan het maximale bedrag niet te boven;
  • De verhuurde kamer vormt geen zelfstandige woonruimte, maar maakt deel uit van de eigen woning van de belastingplichtige;
  • De verhuur is niet van korte duur; en
  • Zowel de belastingplichtige (verhuurder) als de huurder staan tijdens de periode van verhuur als ingezetene op het woonadres ingeschreven in de BRP.
Maximale jaaropbrengst voor kamerverhuurvrijstelling € 5.668,-

Als niet aan bovenstaande voorwaarden wordt voldaan, valt het deel van de woning dat wordt verhuurd in box 3. In dat geval moet de waarde van het verhuurde gedeelte en de bij deze waarde behorende schuld te worden aangegeven in box 3. De rente over dat deel van de schuld is in dat geval niet aftrekbaar en de huuropbrengsten zijn onbelast.

Verhuur van een leeg- en te koop staande woning

Als een woning leeg te koop komt te staan, geldt dat nog gedurende het kalenderjaar van verhuizing plus de 3 daarop volgende kalenderjaren hypotheekrenteaftrek mogelijk is voor zowel de oude als de nieuwe woning (3.111 lid 2 Wet IB 2001). Als de woning tijdens de leegstand tijdelijk wordt verhuurd, verschuift de woning van box 1 naar box 3. In dat geval behoort de WOZ-waarde, verminderd met de schuld, tot het voordeel uit sparen en beleggen in box 3. Als de verhuur eindigt, gaat de woning terug naar box 1 en is de rente aftrekbaar tot het moment dat de rente aftrekbaar zou zijn als de woning onafgebroken leeg te koop had gestaan (dus maximaal 3 jaar na het jaar waarin de woning de eerste keer leeg te koop kwam te staan). Voor de toepassing van de eigenwoningreserve wordt deze tijdelijke verhuizing naar box 3 niet gezien als een vervreemding en wordt er dus geen eigenwoningreserve gerealiseerd. Als bij het aangaan van de huurovereenkomst op voorhand bekend is dat de huur langer duurt dan de genoemde periode, is de verhuis- en verhuurregeling niet van toepassing.

Verhuurde woning

Een woning die niet wordt gezien als eigen woning volgens de Wet IB 2001, valt in beginsel in box 3. Als deze woning wordt verhuurd, zijn de huurinkomsten onbelast. Belastingheffing vindt plaats over de WOZ-waarde van de woning, verminderd met de op die woning rustende schulden. Als de huurder bij deze verhuur huurbescherming heeft, wordt de WOZ-waarde van deze woning gecorrigeerd met de leegwaarderatio.

Als sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer, kan de woning ook in box 1 vallen. In dat geval worden de huurinkomsten belast als resultaat uit overige werkzaamheden. De vraag wat precies onder ‘meer dan normaal vermogensbeheer’ wordt verstaan, is een redelijk grijs gebied, waardoor er relatief veel jurisprudentie over dit onderwerp bestaat. Er is sprake van meer dan normaal vermogensbeheer bij werkzaamheden die gericht zijn op het behalen van voordelen die uitgaan boven hetgeen bij normaal vermogensbeheer te verwachten is. Of dit het geval is, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van ieder individueel geval.

Overzicht wijzigingen eigen woning

Hieronder volgt een overzicht van de meest ingrijpende wijzigingen in de afgelopen jaren.

Aflossingseis sinds 1 januari 2013

Voorwaarden

Voor nieuwe hypotheken is sinds 1 januari 2013 (minimaal) annuïtair aflossen binnen 360 maanden een voorwaarde om de lening te laten kwalificeren als eigenwoningschuld. De verplichting tot aflossen moet voortvloeien uit een overeenkomst en moet worden nagekomen. Daarnaast moet worden voldaan aan de verplichting tot informatieverstrekking. Zie hiervoor onder andere artikel 3.119a lid 1 onderdeel b, 3.119c en 3.119d Wet IB 2001. Als de eigenwoningschuld is aangegaan bij een familielid, bv of bij een andere (buitenlandse) geldverstrekker op wie de renseigneringsplicht niet van toepassing is, kan sinds 1 januari 2016 aan de verplichting tot informatieverstrekking worden voldaan door in de aangifte inkomstenbelasting melding te maken van de lening.

Duur annuïteitenschema en renteaftrek

Als een belastingplichtige een schuld onder het oude recht had, waarbij er geen sprake was van overgangsrecht (bijvoorbeeld in de situatie waarin de schuld van 2005 tot 2010 bestond), of hij een schuld onder het overgangsrecht had, maar het overgangsrecht is kwijtgeraakt, zal op de nieuwe schuld minimaal annuïtair moeten worden afgelost. Ondanks dat de resterende duur, waarop hypotheekrenteaftrek van toepassing is, dan korter is dan 30 jaar, mag in deze situatie toch een annuïtaire aflossing van maximaal 360 maanden worden overeengekomen (artikel 3.119c lid 4 Wet IB 2001). Bij het bepalen van de maximale duur van de hypotheekrente­aftrek moet wel rekening worden gehouden met de al verstreken jaren van eigenwoningschulden
onder het oude recht (artikel 3.119a lid 7 Wet IB 2001).

Eigen woning

Om te kwalificeren als eigenwoningschuld (artikel 3.119a Wet IB 2001), moet de schuld worden aangegaan in verband met de eigen woning. De wettelijke definitie van een ‘eigen woning’ luidt als volgt (artikel 3.111 lid 1 Wet IB 2001): “Een gebouw, een duurzaam aan een plaats gebonden schip of woonwagen (…) met de daartoe behorende aanhorigheden, voor zover dat de belastingplichtige of personen die behoren tot zijn huishouden anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat (…).”

Een belastingplichtige kan alleen één eigen woning hebben. Hierop gelden enkele uitzonderingen (bijvoorbeeld de verhuisregeling). Fiscaal partners kunnen samen alleen één eigen woning hebben, ook als zij niet samenwonen. Als zij samen meerdere woningen hebben die als hoofdverblijf (en dus als eigen woning) kunnen kwalificeren, kunnen ze bij de aangifte kiezen welke van deze woningen als zodanig kwalificeert (artikel 3.111 lid 8 Wet IB 2001). Op deze keuze kan niet worden teruggekomen. Als er geen keuze wordt gemaakt, wordt geen van de woningen als eigen woning gezien (artikel 3.111 lid 9 Wet IB 2001) en bestaat er dus ook geen recht op aftrek van hypotheekrente.

Uitzonderingen

Op de verplichting om de lening minimaal annuïtair en binnen 360 maanden af te lossen, bestaat een aantal uitzonderingen. Deze uitzonderingen worden hieronder behandeld.

Bouwrente

Als sprake is van een schuld aan een aannemer of projectontwikkelaar die is ontstaan door het sluiten van een koop-/ aannemingsovereenkomst, hoeft niet te worden voldaan aan de verplichting tot aflossen en de informatieplicht. De rente blijft aftrekbaar tot het moment van aflossen van de schuld of het moment dat de onroerende zaak wordt geleverd (artikel 3.119a lid 5 Wet IB 2001). De termijn waarover de bouwrente in rekening is gebracht, hoeft niet in mindering te worden gebracht op de resterende looptijd.

Starterslening

Startersleningen die in de periode van 2013 tot en met 2016 zijn aangegaan bij de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), worden gezien als bestaande eigenwoningschuld (artikel 10bis.1 lid 2 onderdeel f Wet IB 2001). Op deze lening is de aflossingseis dan ook niet van toepassing. Startersleningen die vanaf 2017 zijn aangegaan, worden dus niet meer gezien als bestaande eigenwoningschuld.

Voormalige ondernemerswoning

Als een woning die op 31 december 2012 een ondernemerswoning was (artikel 3.19 lid 1 Wet IB 2001) door het staken van de onderneming een eigen woning wordt, kan de schuld zoals die luidde op 31 december 2012 kwalificeren als een bestaande eigenwoningschuld. Hierdoor hoeft de lopende, mogelijk aflossingsvrije, lening niet te worden overgesloten naar een lening waarop minimaal annuïtair moet worden afgelost (artikel 10bis.1 lid 2 onderdeel e Wet IB 2001).

Overgangsrecht

Bij de wijzigingen over hypotheekrenteaftrek is een groot pakket aan overgangsrecht opgenomen. Dit overgangsrecht houdt in dat in de volgende situaties de fiscale regels, zoals die golden op 31 december 2012, van toepassing zijn (artikel 10bis.1 Wet IB 2001):

  • Er is sprake van een op 31 december 2012 bestaande eigenwoningschuld;
  • De belastingplichtige heeft in 2012 een woning verkocht en is in 2013 weer een eigenwoningschuld aangegaan. Hierbij geldt als bestaande eigenwoningschuld de schuld die aanwezig was op het moment dat de vorige woning (in 2012) werd verkocht;
  • Er is in 2013 een eigenwoningschuld ontstaan door een uiterlijk op 31 december 2012 ondertekende onherroepelijke koopovereenkomst;
  • De belastingplichtige heeft een op 31 december 2012 bestaande eigenwoningschuld en is een onherroepelijke verplichting aangegaan voor de uitbreiding hiervan (bijvoorbeeld voor verbetering of onderhoud). De verbetering of het onderhoud moest dan wel uiterlijk in 2013 voltooid zijn;
  • De belastingplichtige had op 31 december 2012 geen eigenwoningschuld, maar had op enig moment vóór 31 december 2012, direct voorafgaand aan de vervreemding, een eigen woning, waarbij de vervreemding het gevolg is van verhuur van de voormalige eigen woning.

(Gedeeltelijk) aflossen eigenwoningschuld

Als na 31 december 2012 wordt afgelost op een bestaande eigenwoningschuld waarop het overgangsrecht van toepassing is, blijft het overgangsrecht tot maximaal de hoogte van het afgeloste bedrag behouden als uiterlijk het kalenderjaar volgend op de aflossing een nieuwe schuld in verband met de eigen woning wordt aangegaan (artikel 10bis.1 lid 3 Wet IB 2001).

Overgangsrecht KEW/SEW/BEW

Sinds de invoering van de nieuwe eigenwoningregeling op 1 januari 2013 is het niet meer mogelijk een nieuwe KEW, SEW of BEW af te sluiten. Bestaande gevallen worden geëerbiedigd (artikel 10bis.2 lid 1 Wet IB 2001). Voor aanpassingen van bestaande contracten geldt dat bij een gegarandeerd kapitaal het eindkapitaal niet mag worden verhoogd en bij een niet-gegarandeerd eindkapitaal geldt dat de premie of inleg niet mag worden verhoogd. Ook mogen de premiebetalende periode en de looptijd niet worden verlengd. Begin 2013 werd besloten om voor belastingplichtigen met een op 31 december 2012 bestaande eigenwoningschuld tot 1 april 2013 de mogelijkheid te creëren een nieuwe KEW/SEW/BEW af te sluiten of op een bestaande kapitaalverzekering een KEW-clausule te plaatsen.

Een KEW, SEW of BEW die op 31 december 2012 bestond, wordt dus gerespecteerd. Daarnaast wordt mede als KEW, SEW of BEW gezien, een KEW, SEW of BEW die:

  • Een belastingplichtige, die op 31 december 2012 geen KEW had, op enig moment in 2012, direct voorafgaand aan de vervreemding van een eigen woning had, voor zover de belastingplichtige in 2013 weer een KEW heeft. Hierbij mag het gegarandeerde kapitaal (of bij het ontbreken hiervan de premie of inleg) niet hoger zijn dan direct voorafgaand aan de vervreemding van de eigen woning in 2012;
  • In 2013 is overeengekomen ten gevolge van een op 31 december 2012 bestaande onherroepelijke koopovereenkomst;
  • In 2013 is overeengekomen ten gevolge van een op 31 december 2012 bestaande onherroepelijke, schriftelijke overeenkomst tot het verrichten van onderhoud aan of tot verbetering van de woning, voor zover het onderhoud of de verbetering in 2013 voltooid is;
  • Een belastingplichtige, die op 31 december 2012 geen KEW had, op enig moment vóór 31 december 2012, direct voorafgaand aan de vervreemding van een eigen woning had, als deze vervreemding het gevolg is van verhuur van de voormalige eigen woning of van het anders dan door overlijden ophouden binnenlands belastingplichtig te zijn en deze KEW uiterlijk in 2020 ter zake van diezelfde woning weer is aan te merken als KEW;
  • Uiterlijk op 31 december 2013 is ontstaan in de situatie waarbij sprake is van een op 1 april 2013 bestaand wijzigingsverzoek voor een lopende box 3-polis of aflossingsvrije hypotheek om deze in een KEW om te zetten en dit verzoek uiterlijk op 31 december 2013 uitgevoerd is.

Als gebruik wordt gemaakt van een KEW-vrijstelling kan het zijn dat (een gedeelte van) de gebruikte vrijstelling in mindering gebracht moet worden op de hoogte van de bestaande eigenwoningschuld. Dit wordt de imputatieregeling genoemd (artikel 10bis.11 Wet IB 2001). In artikel 10bis.11 Wet IB 2001 staat dat de bestaande eigenwoningschuld (het overgangsrecht) niet hoger mag zijn dan de verwervingskosten van de nieuwe woning minus de eerder genoten KEW-vrijstelling. Als de verwervingskosten van de nieuwe hoger is dan de bestaande eigenwoningschuld plus de genoten KEW-vrijstelling, dan kan de volledige bestaande eigenwoningschuld ongewijzigd worden voorgezet.

Besluit vervallen tijdklemmen

Per 1 april 2017 zijn de wettelijke tijdklemmen voor de KEW, SEW of BEW vervallen.

Om in aanmerking te komen voor een uitkeringsvrijstelling van de eigenwoningproducten, moet er aan drie voorwaarden worden voldaan:

  1. De uitkering moet gebruikt worden om de eigenwoningschuld af te lossen;
  2. Tijdens de hele looptijd moet jaarlijks de premie (of inleg) worden voldaan; en
  3. De bandbreedteregel mag niet worden overschreden (de hoogste premie op jaarbasis mag niet meer bedragen dan tien keer de laagst betaalde premie op jaarbasis).

Als aan minimaal één van deze voorwaarden niet wordt voldaan, is het rentebestanddeel in de uitkering belast. In het besluit van 15 mei 2017 (nr. 2017-81019) zijn hier twee belangrijke uitzonderingen op goedgekeurd:

  1. Bij een onafgebroken premiebetaling binnen de bandbreedte van minimaal 15 jaar, is er ook recht op de vrijstelling;
  2. Als de premie of inleg de bandbreedte overschrijdt door een rentewijziging, blijft het recht op de uitkeringsvrijstelling behouden.

De BHW-kapitaalverzekeringen

In het besluit van 15 mei 2017 is ook een goedkeuring opgenomen voor BHW-kapitaalverzekeringen. Deze goedkeuring houdt in dat (met terugwerkende kracht) vanaf 1 april 2017 de vervallen tijdklemmen ook gelden voor een belastingplichtige met een BHW-kapitaalverzekering.

Voorwaarden

Anders dan bij een KEW geldt bij het tot uitkering komen van deze BHW-kapitaalverzekering géén verplichte aflossing van de eigenwoningschuld. Het bedrag dat tot uitkering komt, is dus vrij besteedbaar voor de verzekeringnemer. De overige twee voorwaarden en goedkeuringen zijn wel van toepassing op de BHW-kapitaalverzekeringen (jaarlijks premie voldoen binnen de bandbreedte).

Tariefaanpassing aftrek kosten eigen woning

Sinds 1 januari 2020 is het maximale tarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken verlaagd. Per jaar vermindert de aftrek. Deze tariefaanpassing heeft gevolgen voor alle aftrekbare kosten met betrekking tot de eigen woning, dus ook voor onder meer de aftrekbare rente van restschulden, kosten van geldleningen en periodieke betalingen met betrekking tot erfpacht, opstal of beklemming. Deze kosten zijn dus niet meer volledig aftrekbaar in de hoogste schijf van de inkomstenbelasting.

Maximaal tarief aftrekbare kosten eigen woning 43%

Rente over gefinancierde restschuld niet langer aftrekbaar

De rente over een gefinancierde restschuld is (als deze is ontstaan in de periode tussen 29 oktober 2012 en
31 december 2017) aftrekbaar voor een periode van 15 jaar na het moment van het ontstaan van de restschuld (artikel 3.120a Wet IB 2001). Vanaf 2014 is het ook mogelijk de restschuld te financieren onder NHG. Hieraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden (NHG-norm 4.1 t/m 4.7). Zo moet de restschuld zijn ontstaan uit de verkoop van een woning die was gefinancierd met een hypothecaire lening onder NHG. Daarnaast stelt NHG dat, ondanks dat er vanuit de fiscaliteit geen aflossingsverplichting voor de restschuldfinanciering geldt, de restschuldfinanciering minimaal annuïtair en volledig wordt afgelost, binnen de kortst mogelijke looptijd die past binnen de maximaal toegestane financieringslast. Voor restschulden die zijn ontstaan na 31 december 2017 is de rente niet langer aftrekbaar. Deze schulden vallen in box 3.

Wijzigingen eigen woning

Goedkeuring toepassing eigenwoningregeling

Op 31 januari 2018 is het besluit over toepassing van de eigenwoningregeling bij gezamenlijke aankoop en/of financiering van de eigen woning gepubliceerd. Op basis van de goedkeuring kan het fiscale eigenwoningverleden voor de helft worden verdeeld tussen fiscaal partners. Hierdoor kunnen fiscaal partners hun recht op hypotheekrenteaftrek maximaliseren. Ook kunnen zij maximaal profiteren van een eventueel recht op overgangsrecht van één van de fiscaal partners.

Aan de toepassing van deze goedkeuring stelt de staatssecretaris van Financiën de volgende voorwaarden:

  1. De partners kopen de eigen woning aan in een 50/50-verhouding en gaan de schuld(en) voor financiering van de eigen woning in diezelfde verhouding aan;
  2. Beide partners doen een beroep op deze goedkeuring door de eigenwoningreserve en de eigenwoningrente op deze manier in de aangifte(n) op te nemen;
  3. Beide partners zijn akkoord met de volgende consequentie: toepassing van de goedkeuring door het zodanig opnemen van de eigenwoningreserve en de eigenwoningrente in de aangifte(n) geldt ook voor latere jaren. De verdeling van de helft van het eigenwoningverleden van één of beide partners kan daardoor in een later belastingjaar niet meer worden herzien of teruggedraaid.

De goedkeuring is in werking getreden en heeft terugwerkende kracht tot 1 januari 2013.

Draagplichtovereenkomst

De draagplichtovereenkomst kan gebruikt worden door bijvoorbeeld samenwoners of echtgenoten waarbij de woning en de schuld geen onderdeel zijn van een (beperkte) gemeenschap van goederen. In een draagplichtovereenkomst kunnen klanten (schriftelijk) vastleggen wie de uiteindelijke schuld voor zijn rekening neemt. Dit is ook een manier om de hypotheekrente te kunnen optimaliseren. Een belangrijk nadeel ten opzichte van het besluit is dat er mogelijk minder gebruik kan worden gemaakt van het overgangsrecht. 

Starterslening

Startersleningen die in de periode 2013 tot en met 2016 zijn afgesloten, worden fiscaalrechtelijk gezien als bestaande eigenwoningschuld, ingevolge artikel 10bis.1 lid 2 onderdeel f Wet IB 2001. In de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning was een uitzondering op de aflossingsverplichting opgenomen voor een periode van 3 jaar. Sinds
1 januari 2017 geldt daarom een nieuwe constructie voor de Starterslening, waarmee de lening weliswaar niet als bestaande eigenwoningschuld kwalificeert, maar waarbij wel het recht op renteaftrek behouden blijft.

Om de fiscale voordelen van een eigenwoningschuld te verkrijgen, is er een leningdeel toegevoegd: de Combinatielening. Uit deze Combinatielening worden de verplichte aflossingen van de Starterslening voldaan. Het bedrag van de Combinatielening zal oplopen met de bedragen van de gedane aflossingen. Dit toegevoegde leningdeel maakt het dus mogelijk dat aan de aflossingsverplichting van de Starterslening wordt voldaan, maar dit leningdeel zélf komt niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.

Voor de ‘nieuwe’ SVn Starterslening staat het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) borg. Voor de Combinatie­lening staat het SVn borg. Bij een verkoopverlies van de woning neemt het SVn dan ook de resterende Combinatielening over. Hierdoor verandert er voor starters en gemeenten niets qua risico.

Wijzigingen rentemiddeling

Op 9 november 2018 heeft de minister van Financiën een wetswijziging van het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen (BGfo) gepubliceerd. Hierin wordt de hoogte van de vergoedingsrente en de renteopslag bij rentemiddeling gemaximeerd. De wijzigingen zijn sinds 1 juli 2019 ingegaan.

Het BGfo is op de volgende punten aangepast:

  • De vergoedingsrente bij rentemiddeling mag niet hoger zijn dan het financiële nadeel voor de geldverstrekker. De geldverstrekker hoeft hierbij geen rekening te houden met de vergoedingsvrije ruimte, omdat er niet wordt afgelost bij rentemiddeling.
  • De renteopslag door rentemiddeling mag alleen bestaan uit de bovengenoemde vergoedingsrente en eventuele daadwerkelijk gemaakte kosten door de rentewijziging. De renteopslag mag dus ook niet hoger zijn dan het financiële nadeel voor de geldverstrekker. In de opslag mag dus geen verkapte boete voor de klant zitten. De geldverstrekker moet een berekening aan de consument laten zien met waaruit het financiële nadeel precies bestaat.
  • De hypotheekvoorwaarden vóór rentemiddeling mogen niet worden aangepast na de rentemiddeling. Dit betekent dat de geldverstrekker geen verhuisboete mag opnemen in de voorwaarden als deze vóór de rentemiddeling ook niet van toepassing was. Ook mag de geldverstrekker de maximale vergoedingsvrije ruimte niet aanpassen na de rentemiddeling.

Maximum huurprijzen sociale huurwoningen

Voor huurwoningen in de sociale sector geldt een maximale kale huurprijs.

Maximale huurprijs sociale woning € 752,33

De jaarlijkse huurverhoging van een huurwoning in de sociale sector is begrensd. De maximale huurverhoging is afhankelijk van het inkomen van de huurders van 2 jaar geleden. De meeste huurders zullen de huur per 1 juli verhogen.

Huishoudinkomen 2 jaar geleden Maximale huurverhoging dit jaar
Tot € 44.655,- 2,4%
Vanaf € 44.655,- 5,4%

Het hoge percentage geldt niet in de volgende situaties:

  • Eén of meerdere bewoners in het huishouden heeft/hebben de AOW-leeftijd bereikt op de voorgestelde datum van de huurverhoging (meestal 1 juli); of
  • Het huishouden bestaat op de voorgestelde datum van de huurverhoging uit vier of meer personen.

De huur mag in deze gevallen met maximaal het lage percentage worden verhoogd.

Bij de huur van een kamer of woonwagen geldt ook een maximale huurverhoging. Het inkomen van de huurder is hierbij niet van belang.

Maximale huurverhoging kamer of woonwagen 2,4%

Tijdelijke regeling hypothecair krediet

In de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk) is wettelijk geregeld hoeveel een klant mag lenen met zijn inkomen en met de marktwaarde van de woning.

Maximale financiering zonder energiebesparende voorzieningen 100% van de woningwaarde
Maximale financiering met energiebesparende voorzieningen 106% van de woningwaarde
Correctie laagste inkomen bij tweeverdieners voor aflezen financieringslastpercentage 90%

Wijzigingen Trhk

Voor studieleningen geldt een wegingsfactor. De gemiddelde rente van de afgelopen 5 jaar bepaalt dan de wegingsfactor. De volgende wegingsfactoren gelden:

Gemiddelde rente Wegingsfactor voor studielening met looptijd 15 jaar Wegingsfactor voor studielening met looptijd 35 jaar
< 1% 0,65% 0,35%
1% – 1,5% 0,70% 0,40%
1,5% – 2% 0,75% 0,45%
2% – 2,5% 0,80% 0,50%
2,5% – 3% 0,85% 0,55%
3% – 3,5% 0,85% 0,60%
3,5% – 4% 0,90% 0,65%
4% – 4,5% 0,95% 0,70%
4,5% – 5% 1,00% 0,75%

Voorwaarden & Normen NHG

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (SWEW) hanteert een kostengrens om gebruik te kunnen maken van Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Over de lening met NHG moet een eenmalige premie worden betaald.

Kostengrens NHG zonder energiebesparende voorzieningen € 325.000,-
Kostengrens NHG met energiebesparende voorzieningen € 344.500,-
NHG-premie 0,7%

Wijzigingen NHG

Oversluiten

Wil een klant alleen door een lagere rente zijn hypothecaire lening zonder NHG oversluiten naar met NHG? Dan is dit niet langer mogelijk vanaf 1 januari 2021. NHG wil zich voornamelijk richten op kwetsbare doelgroepen en op klanten in kwetsbare situaties. Het doel is dat zij in hun woning kunnen blijven wonen. Een andere mogelijkheid is dat de aflossingsvrije hypothecaire lening deels omgezet wordt naar een andere aflosvorm. Het blijft mogelijk om de hypothecaire lening over te sluiten naar NHG voor het verbeteren of verduurzamen van de woning.

Bij het oversluiten van een hypothecaire lening zonder NHG naar een lening met NHG, of bij een aanvullende lening mag de marktwaarde van de woning niet hoger zijn dan de gemiddelde koopsom.

Combinatie verschillende financieringsdoelen

Wil een klant meerdere financieringsdoelen met NHG financieren? Dan is dit vanaf 1 januari 2021 in hetzelfde aanvraagproces mogelijk. Hierdoor kan een klant bijvoorbeeld een lening voor een verbouwing en het oversluiten van de Starterslening in hetzelfde aanvraagproces regelen.

Overdrachtsbelasting

Vanaf 1 januari 2021 geldt een eenmalige vrijstelling van de overdrachtsbelasting bij het kopen van een woning. Doel hiervan is dat starters en jonge doorstromers een betere positie krijgen op de woningmarkt en dat ze makkelijker de kosten koper kunnen betalen.

Hierbij gelden de volgende voorwaarden:

  • De koper moet ouder dan 18 jaar en jonger dan 35 jaar zijn.
  • De woning wordt gekocht door een natuurlijk persoon.
  • De woning wordt het hoofdverblijf. De kopers moeten dit schriftelijk verklaren bij de notaris.
  • De vrijstelling is niet eerder gebruikt. Ook dit moeten de kopers schriftelijk verklaren bij de notaris.
  • Het toetsingsmoment ligt bij het passeren bij de notaris.

Vanaf 1 april 2021 geldt de startersvrijstelling van de overdrachtsbelasting alleen voor woningen tot € 400.000,-. Koopt iemand een woning vanaf € 400.000,-? Dan geldt 2% overdrachtsbelasting over de gehele koopsom.

Stroomschema overdrachtsbelasting voor natuurlijke personen 2021

Hoffelijk heeft een stroomschema gemaakt voor natuurlijke personen die een woning overdragen bij de notaris vanaf 2021. Hierin staat aangegeven of de overdrachtsbelasting is vrijgesteld of dat 2% of 8% overdrachtsbelasting betaald moet worden.

Overige onderwerpen voor financieel dienstverleners

Styn Burkels
Posted by Styn Burkels
december 31, 2020
Styn Burkels
Posted by Styn Burkels
december 30, 2020
Styn Burkels
Posted by Styn Burkels
december 29, 2020
Styn Burkels
Posted by Styn Burkels
december 28, 2020
Styn Burkels
Posted by Styn Burkels
december 27, 2020
Styn Burkels
Posted by Styn Burkels
december 26, 2020

Overige onderwerpen voor financieel zorgverleners

Patrick Strijards
Posted by Patrick Strijards
januari 21, 2021
Patrick Strijards
Posted by Patrick Strijards
januari 13, 2021
Styn Burkels
Posted by Styn Burkels
december 31, 2020
Patrick Strijards
Posted by Patrick Strijards
december 30, 2020
Styn Burkels
Posted by Styn Burkels
december 28, 2020
Patrick Strijards
Posted by Patrick Strijards
december 26, 2020
Hoffelijk maakt gebruik van cookies.